「 抵当権 」って何？住宅ローンが払えなくなると家が差し押さえられてしまう！
自宅を購入する時に住宅ローンを使用した人なら「 抵当権 」という言葉を聞いたことがあると思います。
抵当権とは、銀行などの金融機関が住宅ローンなどの融資を行う際に、万が一債務者が返済を滞った場合に担保として優先的に弁済を受ける権利のことです。
住宅ローンの借り入れを行う際の抵当権設定の手続きは、債務者と債権者が結ぶ「抵当権設定契約」と両者が共同で行う「抵当権設定登記」の2段階で行われます。
抵当権は借り入れしているお金を返済することで抹消が可能です。
しかし、返済が滞ってしまうと最悪の場合競売にかけられて自宅を失うことになります。
住宅ローンの返済が厳しくなった場合には売却するのも一つの方法ですが、抵当権が付いた物件はそのままで売却できるのかも知りたいところです。
今回は、抵当権とはどういうものなのか、その設定や抹消方法、抵当権が付いたままでも物件が売却出来るのかについて紹介します。
抵当権とは、いわゆる「担保」のこと
抵当権は、銀行などの金融機関がお金を貸したが弁済がされない場合に、土地や建物を売却したお金から優先的に弁済を受けることができる権利です。
いわゆる「担保」のことですが、債権者がもしも債務の弁済が受けられない時に備えて、お金の回収方法を確保しておくことを言います。
たとえば、抵当権を設定している金融機関は、万が一債務者が住宅ローンの返済が出来なくなった場合に、不動産を競売にかけるなどして他の債権者よりも優先的に弁済を受けることができます。
抵当権設定の手続きは、債務者と債権者が「抵当権設定契約」を結び、債権者と債務者が共同で「抵当権設定登記」を行って完了です。
抵当権の登記は登記簿の権利部の乙区欄に設定されます。謄本を見た人はこの物件を担保にどこからお金を借りていて、債権者の優先順位はどのようになっているかを確認することができます。
抵当権に似た言葉で根抵当権というものがあります。一般的には企業が運転資金などを借入する際に担保となる不動産に設定することが多いのですが、極度額と呼ばれる限度額を決めて、その範囲内で貸したり返済したりを繰り返し行う方法です。
私たちに身近なものでイメージするなら、不動産を担保にしたキャッシングと考えるとわかりやすいのではないでしょうか。
つまり私たちは、住宅ローンを組んで家を購入する際に、もし住宅ローンが払えなくなった場合には、その購入した家を売却したお金で返済する権利を金融機関に約束しているのです。
抵当権を設定する方法
抵当権を設定するには、まず住宅ローン契約の内容に基づいて債務者と債権者が「抵当権設定契約」の締結を行います。
そして、契約を締結したら法務局へ以下の書類を提出し、抵当権設定の登記をしてもらいます。
- 住宅購入者の実印
- 印鑑証明書（3ヵ月以内に発行したもの）
- 登記識別情報）
- 身分証明書
- 抵当権設定契約書
- 金融機関が準備する書類
- 登記申請書
抵当権の設定は、これらの書類専門性が高いので司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権設定登記に必要な費用は、登録免許税と司法書士への報酬となります。
司法書士の報酬については、不動産の数や借入金額、登記の難易度によって変わりますが、6万円~10万円程度が目安です。
抵当権を行使されると自宅が競売にかけられてしまう
抵当権が行使されると、不動産を競売にかけて売却をすることができます。銀行や金融機関は、競売で売却したお金で滞納しているローンを回収するのです。
しかし、債務者が住宅ローンを延滞したからといってすぐに抵当権が実行されるわけではありません。
抵当権が行使される流れを簡単にご紹介すると次のようになります。
2. 督促に応じない場合、一括請求が届く。
3. （保証会社が入っている場合）保証が実行されて、抵当権は保証会社に移り、保証会社から督促が来るようになる。
4. 保証会社、もしくは金融機関が競売の申立を開始する
抵当権を設定している金融機関は、住宅ローンが払えなくなるとまずは督促状を送付します。
督促を行っても3か月以上経過するといよいよ債権の回収準備です。
金融機関は期限の利益（債務者が分割して一定期間返済できる権利）の喪失を理由に一括返済を請求します。
一括返済ができず、かつ保証会社が入っている場合は、保証会社があなたに代わって金融期間へ全額の返済を行います。このとき、ローンと抵当権が保証会社に移りますので、以降は保証会社から督促が来ます。
そして保証会社、もしくは金融機関が次に行うのが、抵当権を行使して裁判所に競売開始の申立てです。
裁判所に競売開始が認められると裁判所によって競売が行われ、落札されると債務者から落札者に所有権が移動します。
競売にかけられてしまうと、次のようなことが起こります。
- 一般的な相場よりもかなり低い価格で売却されてしまうため、ローンを返済しきれない可能性が高い
- 強制的に退去しなければならなくなる
- 物件情報が裁判所やネットで公表されてしまうため、競売にかけられていることが知られてしまう
特に競売の場合、売却して家がなくなってもローンの返済が残る可能性が高く、さらに強制退去となるので引越しもしなければなりません。
資金が全くない状態で返済や引越し資金を捻出するのは厳しく、債務整理の検討をせざるを得ない人が多いでしょう。
最悪の場合、自己破産をしなければならない人もいます。
住宅ローンが払えなくなり抵当権を行使されてしまうと、家の持ち主にとって良いことはまったくありません。競売にかけられてしまう前に売却するなど打てる手はありますので、ローンの支払が難しいと感じるようになってきたら、返済ができているうちに不動産会社などへ相談をしてください。
住宅ローンの返済がきついと感じたら、こちらの記事も参考にしてみてください。
抵当権を抹消するにはローンを完済して抹消登記をする必要がある
抵当権を抹消するには住宅ローンをすべて返済し、返済が終わったことを登記する必要があります。
返済する方法は、自分で貯めたお金で繰り上げ返済をするか、売却して買主からもらったお金で返済するかのいずれかです。
繰り上げ返済には手数料が掛かりますので事前に確認しておきましょう。
住宅ローンを完済すると銀行などの金融機関から完済したことを証明する書類と、抵当権を設定したときの権利書（登記識別情報）がもらえます。
これらを添付して、抵当権の抹消登記を行います。
抹消登記申請は自分でも出来ますが、司法書士に依頼して申請をしてもらうのが一般的です。
金融機関から書類を渡されたら終わりではないので、忘れずに登記をしましょう。
ローンの返済は終わったので、登記はそのうちやればいいやと思うかもしれませんが、抵当権を抹消せずにそのまま放置した状態ではその不動産を売却することができません。
他にも、登記が複雑になる、新規で住宅ローンが組めないなど、放っておいて良いことはありません。
具体的にどういうことなのか見ていきましょう。
売却ができない
住宅ローンを完済しても、抹消登記が完了していなければ設定された抵当権は消えておらず、金融機関が抵当権を行使する権利を持ったままになってしまいます。
他人の担保になったままの状態の不動産を買いたい人はいませんよね。そのため、抵当権を抹消しなければ売却はできないのです。
登記が複雑になる
長期間放置していると、当時抵当権を設定した人が引越しをして住所が変わったり、亡くなって相続が発生していることも起こります。それらもすべてさかのぼって登記をしていかなければならないので、手続きがどんどん煩雑になってしまいます。
時間がたてばたつほど、書類を失くすリスクなども上がります。
そうなるとさらに作成しなければいけない書類が増え、手続きの複雑さが増してしまいます。抵当権の抹消に限らず、登記するような事柄が起こった場合は、先延ばしにせずその都度処理するようにしましょう。
新規で住宅ローンが組めない
売却ができないのと同様に、抵当権を抹消しないと他の金融機関が抵当権を持ったままになってしまいます。
抵当権には優先順位があります。他の金融期間が自分たちよりも高い優先順位で抵当権が設定されている状態では、新たに申し込みをされた銀行は、債務が回収できないリスクがあるのでお金を貸すことができません。
そのため、抵当権が抹消されていないと、新たな貸付を断られてしまうのです。
抵当権が付いている不動産でも売却は可能？
抵当権がついている状態でも、売却の契約をすることは可能です。
抵当権がついている状態で売却する場合、主に「売却したお金でローンを完済するケース」と「任意売却するケース」があります。
売却したお金でローンを完済するケース
抵当権がついている状態で売却の契約を結ぶ場合に多いのが、この「売却したお金で住宅ローンを完済して抵当権の抹消をするケース」です。
買主が住宅ローンを組む場合、住宅ローンの本審査が通った時点で引き渡しの日程を決めて金融機関に抹消書類の準備をしてもらいます。
買主の融資が実行され、売買代金が支払われたら、そのお金を住宅ローンの返済口座に入金をして完済し、金融機関から抹消書類をもらって登記手続きをします。
任意売却するケース
任意売却は、売却しても住宅ローンの返済が残ってしまう不動産を、金融機関の合意をもらって売却する方法です。
売主は不動産会社や弁護士などを通じて住宅ローンの残債が残っても売却出来るように金融機関と交渉します。
売却の方法は仲介による売却、買取など様々ですが、最終的に売却価格を決めるのは抵当権を設定している金融機関になります。
任意売却をすると、不動産についていた抵当権は抹消されますが、ローンが残ってしまうので、売却後も返済が続きます。
ただ、競売にかけられるよりも高値で売却できる可能性が高く、残りのローンの返済方法について交渉ができ、仲介手数料や引越し費用なども捻出できるのがメリットです。
任意売却の詳しい内容については、こちらの記事も参考にしてみてください。
住宅ローンを完済したら早めに抹消手続きを、支払いが難しいという人は早めに不動産会社などにご相談を！
いかがだったでしょうか。
抵当権は、不動産の売却を考えている人にとってとても重要な権利です。
抵当権を抹消せずに放置していると売却ができない、登記が複雑になる、新しいローンが組めないといったトラブルにつながりかねません。
住宅ローンを完済しても、登記がされていないと抵当権は残ったままになってしまいますので、忘れずに手続きをしてください。
そして、住宅ローンが払えずに抵当権を行使されてしまうと、自宅が競売にかけられてしまいます。
そうなる前にローンの返済のめどを立てたいところですが、抵当権が設定されている不動産でも売却することはできます。
方法としては次の２つがあります。
- 売却したお金でローンを完済する
- 任意売却する
売却するにあたっては売却したお金で住宅ローンを完済し抹消手続きを行う必要があります。
しかし、不動産によっては住宅ローンの残債以下でしか売却出来ないケースもあります。
その場合に活用したいのが任意売却です。
任意売却は、競売と比べると高い価格で売却することができ、仲介手数料や引越し費用を確保できるので再出発しやすくなります。
任意売却は専門的な知識が必要なので、住宅ローンの返済が難しく任意売却を検討する必要がある場合は早めに不動産会社に相談しましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
