賃貸経営において一番怖いのは、空室の状態が長引いて家賃収入がなくなることです。特に不動産投資ローンを利用している場合は、家賃が入ってこないと深刻な問題になるケースがあります。このような空室リスクを避けることができるのが「サブリース契約」です。今回は、サブリース契約の仕組みやメリット・デメリット、トラブルを回避する方法について解説します。

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、オーナーが所有するアパートや区分マンションなどの賃貸物件について、サブリース会社が一括借上げをして転貸（サブリース）を行う契約のことです。借主からサブリース会社に支払われる家賃から、サブリース会社の手数料や利益を差し引いた金額が、オーナーに支払われます。オーナーからすると、家賃は減っても空室リスクを回避し賃貸経営を全て任せることができるので安心です。サラリーマン大家さんのように副業で賃貸経営をしている人や、高齢で賃貸経営を全て任せたいという人におすすめです。

サブリース契約の種類

サブリース契約には、賃料固定型と実績賃料連動型の2種類の契約方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

賃料固定型

賃料固定型は、サブリースの賃料が変動しても契約で決められた保証賃料がサブリース会社から支払われるという契約です。オーナーにとっては、空室があっても安定して賃料が入ってくるので、ローンなどの返済計画も立てやすく、景気が悪くなったとしても収入が変わらないといったメリットがあります。デメリットとしては、一括借り上げの賃料が相場家賃の8～9割程度になるので収入が減る場合がある点です。

実績賃料連動型

実績賃料連動型は、サブリースの賃料の増減に応じてサブリース会社からオーナーに支払われる家賃が変動するという契約です。賃料固定型と比べると、賃料が上がった分収入が増えるというメリットがありますが、景気が悪くなってサブリース賃料が下がると賃料が減るので、収入が不安定になりやすいといったデメリットがあります。

一般的には賃料固定型を選ぶケースが多いですが、賃貸経営で少しでも収益を増やしたいという人は実績賃料連動型を選ぶケースもあります。

賃貸管理の種類

賃貸管理には自主管理と管理委託の2種類があります。

自主管理

自主管理は、家賃の集金や建物の管理、トラブル対応など賃貸募集以外の全てを自分で行う方法です。
管理費を支払う必要がない分、コストを抑えることができます。

管理委託

管理委託は、賃貸管理会社に管理を委託する方法で、賃料の集金・建物管理・トラブル対応など全て賃貸管理会社が対応してくれます。賃料の3～5%程度の管理費を支払う必要がありますが、賃貸経営にかかる時間や労力を省くことが可能です。サブリースの場合は、サブリース会社に管理委託をして賃貸経営全般を任せるかたちになります。管理費用等も含めてサブリース会社は賃料設定を行います。

サブリース契約のメリット

まずはサブリース契約のメリットについて解説します。

空室・滞納に関係なく安定した収入が得られる

サブリース契約をする一番のメリットは、空室・滞納に関係なく安定した収入が得られる点です。サブリース会社が一括借り上げをして毎月家賃を支払ってくれるので、ローンの返済を気にせずに安心して賃貸経営をすることができます。自主管理に比べると収入は1～2割下がりますが、景気によって収入が不安定になることもありません。

金銭的な負担が軽くなる

賃貸経営を行う際に、不動産投資ローンを利用している場合は、毎月ローンを返済していかなければなりません。自主管理の場合、空室が増えて賃料が入ってこなくなると自腹を切らなければならないことや、最悪の場合はローンを延滞して物件を手放さなければならないケースもあります。
利益を得るために行っている賃貸経営で、損をしてしまうようでは本末転倒です。サブリース契約では安定した収入が入ってくるので、空室の際の金銭的な負担が軽くなるのも大きなメリットと言えます。

管理にかかる時間や手間を省ける

サブリース契約では、賃貸管理についてはサブリース会社に全てを委託します。自主管理だと賃料の集金や滞納への対応、建物の設備の故障、その他のトラブル対応などを全て自分で行う必要がありますが、管理委託しているのでこういった業務は全てサブリース会社が行ってくれます。サラリーマン大家さんや他に事業をしている方にとっては、賃貸管理にかかる時間や手間を省くことができるのもサブリース契約の大きなメリットです。

確定申告の手続きにかかる時間を減らせる

賃貸経営をしていて年間の収入が20万円以上ある場合は、確定申告をしなければなりません。自主管理をしていると、確定申告の際に提出する書類に記載するために賃料の計算やメンテナンス費用の集計など、収入や経費について全て自分で確認する必要があります。しかし、サブリース契約の場合は、経費として計上するのはサブリース会社に支払う経費のみで、賃料の計算等もサブリース会社が作成してくれるのでそれを流用するだけで済みます。資料作成の手間が省けるので確定申告にかける時間を減らすことができます。

相続税対策になる

サブリース契約は相続税対策にも有効です。不動産を相続する場合の評価は、土地は路線価や倍率方式、建物は相続税評価額などを用いて計算されます。算出された評価額を元に相続税を支払いますが、サブリース契約のように賃貸している場合は、一定の借地権割合を控除が可能です。そのため、サブリース契約をしている方が自宅や土地として所有しているよりも相続税を下げることができます。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットは次の通りです。

収益性が低下する

サブリース契約の借り上げ賃料は、相場賃料の8～9割程度に設定されます。また、自主管理であればもらえていたはずの礼金や更新料などもサブリース会社が受け取るケースがほとんどです。そのため、自主管理と比べると、収益性の面では劣ります。

一定期間ごとに賃料の見直しがある

サブリース契約において、サブリース会社は賃借人の立場になるので経済状況に応じて賃料の減額交渉が可能です。一般的には、契約書に2年ごとに賃料を見直す旨の文言が入っていることが多いため、サブリース契約では家賃が減るリスクもあることを理解しておく必要があります。

免責期間中は家賃が保証されない

サブリース契約では、新規入居者を募集する期間は賃料が発生しない免責期間を設定することが多いです。
契約によっては、退去者が出た場合に再度免責期間を設定しているケースもあります。免責期間中は家賃が入ってこないリスクがあるということを理解しておきましょう。

入居者を選べない

自主管理であれば、入居者については仲介会社から契約の前に個人属性についての資料をもらえるため、不安がある場合は契約を断ることもできます。しかし、サブリース契約の場合は、賃貸経営に関する全てをサブリース会社に委任しているので、入居者も会社が決めることになり、自分では選べません。途中でサブリース契約を解除するなど自主管理をすることになった場合に、不良入居者がいる可能性もあるということを認識しておくべきです。

サブリース会社の倒産リスクがある

最近多いのがサブリース会社の倒産です。いくら何十年間家賃保証をするという契約になっていても、サブリース会社が倒産してしまったら意味がありません。倒産後に未払いの賃料が回収できないということも多いです。また、サブリース会社が倒産するとオーナーに契約は引き継がれますが、サブリース会社が預かっていた敷金などを借主へ返却する義務も、オーナーが引き継ぐことになります。サブリース会社から敷金等が回収できない場合は、オーナーが負担しないといけません。サブリース契約において、サブリース会社の倒産は大きなリスクです。

サブリース契約のトラブルを回避するための注意点

最後に、サブリース契約のトラブルを回避するための注意点について解説します。トラブルを回避するには、やはり契約時に慎重に確認することが非常に重要です。保証率、広告費や原状回復費の負担先、賃料見直しの内容、免責期間、解約条件などについて、契約書の内容を隅々まできちんと理解して確認をする必要があります。

保証率（保証賃料）

サブリース契約の保証率は、相場賃料の8～9割です。しかし、サブリース会社によっては相場家賃を低く見積もって、保証賃料を下げようとするケースもあります。そうなると本来得られる収益が得られないということになってしまい、賃貸経営にも影響が出ます。そのため、自分でもきちんと相場家賃を調査することが重要です。

広告費や原状回復費の負担先

サブリース契約によって異なりますが、広告費や原状回復費を誰が負担するのかについてはきちんと確認しておく必要があります。一般的には、広告費の負担はサブリース会社、原状回復費はオーナーが負担するケースが多いです。原状回復についてはサブリース会社が手配するケースがほとんどだと思いますが、その際に高額なマージンを取る会社もいます。リフォーム費用についても相場と比較してチェックする必要があります。

賃料見直しの内容

サブリース契約の契約書には、必ず賃料の見直しについての記載があります。2年ごとであるケースが多いですが、何年ごとに見直す契約になっているかをきちんと確認しましょう。
1年後になっているようだと賃料の減額リスクが高いです。サブリース会社によっては、30年変わらない賃料で保証することをうたっている会社もありますが、サブリース会社は賃借人として借地借家法で守られており、経済的な変化があった場合に借主は賃料の減額交渉ができる権利があります。賃料の見直しの期間以外でも交渉される可能性があるということをあらかじめ理解しておきましょう。

免責期間

サブリース契約では、新たな入居者の募集期間中は免責、退去者が出た場合の新規入居者の募集期間は再免責という内容で、一時的に賃料の支払いが免責される契約になっていることがあります。一般的な免責期間は1～3ヵ月です。契約書に免責期間の定めがあるか・再免責期間は設定されているか・免責期間は適切か、など、きちんと確認しましょう。

解約条件

サブリース契約のトラブルで多いのが解約条件についてです。契約では、賃借人であるサブリース会社は1ヵ月前の告知など解約がしやすい条件になっていますが、オーナーから解除する場合は6ヵ月前などの厳しい条件になっていることが多々あります。条件が悪いようであれば契約しないという選択肢もありますので、納得できる内容になるまで交渉することが重要です。

サブリース契約は慎重に

サブリース契約は、賃貸経営に時間をかけたくない・収益を安定させたいオーナーにとってメリットの多い契約方法です。しかし、サブリース会社の中には、賃料の減額リスクや解除がしにくいなどのデメリットについて詳しく説明せずに契約を勧めてくる会社もあります。契約内容をきちんと確認し、トラブルになりそうな点について事前に確認をしておくことが重要です。サブリース契約をうまく活用して、賃貸経営を成功させましょう。