相続した土地を売却しようとして不動産会社に相談した方の中には、「市街化調整区域だから売却が難しい」と言われた方もいるでしょう。施設の建設や住宅など、計画的に市街化が進められる「市街化地域」に対して、「市街化調整区域」はこれらの建設を積極的には行いません。現在家が建っていても地方自治体の許可がないと建て替えができないこともあります。では、このような市街化調整地域にある不動産はどうすれば売却できるのでしょうか。この記事では、市街化調整区域の土地を売却する際の注意点と、具体的な売却方法について解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域の土地は売却しにくいという話を聞きますが、それはなぜでしょうか。市などの地方自治体は、都市計画法に基づき、土地を都市計画区域、準都市計画区域、土地計画区域外に分けています。都市計画区域は、都市計画を実施していくエリアで、都道府県知事や国土交通大臣によって指定されます。準都市計画区域は、都市計画区域外でも規制が必要なエリアで、都道府県知事が指定するもの。土地計画区域外は、上記2つ以外のエリアです。

さらに都市計画区域は、市街化を計画的に維持・促進する「市街化区域」、市街化を抑制する「市街化調整区域」、それ以外の「非線引き区域」に区分されます。この区分上、市街化調整区域は、農地や森林など自然を守ることが優先される地域で、あえて市街化を進めないエリアとして設定されます。このため、原則として家や施設などを建てることができません。しかし、全く何も建てられないわけではなく、許可を得られれば建てられます。最近では、市街化調整区域でも緩和が進んでおり、コンビニなどは比較的建てやすくなっています。
したがって、売却についても市街化調整区域だからといって不可能というわけではありません。

市街化調整区域の土地を売却する上での注意点

市街調整区域の土地が売却しにくい理由は3つあります。一つ目は、建物の建築に制限がある点です。現時点では建物が建っているので建て替えできるだろうと購入すると、地方自治体から許可が下りなければ建て替えができません。購入者からするとリスクが大きく、そのエリアでなければダメという強い理由がない限り、市街化調整区域の土地は購入希望者が非常に少なくなります。

二つ目は、インフラの整備がされていない点です。市街化調整区域は、一般的に田舎と言われるエリアが指定されており、水道や電気、ガスが土地の近くまで来ていないことがほとんどです。そのため、住宅を建てる場合は、水道や電気、ガスなどを引き込むのに相当な費用がかかることがあります。

三つ目は、住宅ローンの審査が通りづらい点です。家が建てられるかわからない、インフラも整備されていない市街化調整区域の土地は、資産価値がほとんどないと判断されます。担保にならないので、住宅ローンの審査に通らないケースがほとんどです。住宅ローンが組めなければ現金で買うしかないため、価格を大きく下げないと売却が難しくなります。

市街化調整区域の土地を売却するには、これらの売りにくい理由をいかに解消できるかにあります。そのため、売却を検討する上で、自治体の区域指定および地目(ちもく)（土地の用途）の確認が重要です。区域指定されている地域は、市街化調整区域内であっても住宅など一定の建築物の建築を目的とした許可が受けられます。また、市街化調整区域内の土地は、地目が宅地ではなく、雑種地、山林や畑などになっていることが多いですが、宅地になっていれば建物を建てられる可能性は高くなります。

市街化調整区域の土地を売買する方法

ここではいくつかある市街化調整区域の土地を売買方法についてご紹介します。

不動産会社に相談する

一番簡単な方法は、不動産会社に査定を行ってもらい、売却を依頼する方法です。市街化調整区域の場合は当然ながら市街地から離れていることが多く、査定を断られることもありますが、このような物件を得意にしている会社もあります。
一括査定で査定を依頼する、インターネットで「市街化調整区域　不動産会社」といったキーワード検索で出てきた会社に問合せするといいでしょう。

農地として売却する

相続した市街化調整区域の土地が農地の場合は、農地のまま売却する方法があります。しかし、農地の売却は簡単ではなく、購入者は農家または農業生産法人でなければなりません。無事買手が見つかっても自治体に設置されている「農業委員会」の許可をとる必要があり、ハードルが高いといえます。農地の売却は、食糧自給率を下げることになるので基本的には許可が下りにくく、売却には時間と労力がかかります。

転用して売却する

農地の場合は、駐車場などに転用して売却するという方法もありますが、これは通常の売却よりもさらに難しいと言えます。農地転用するには農地法4条と5条により、都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要です。立地基準があり、農地の中でも転用可能なのは、第2種農地、第3種農地のみとなっています。

売却しやすい土地とは？

売却が難しい市街化調整区域の土地ですが、その分買主にメリットがあり、売却しやすいケースもあります。

購入金額が安い

購入希望者の少ないエリアなので、当然価格も安くなります。田舎の広い土地に畑をしながら住みたいという人にとっては価格が安いのは大きなメリットです。

環境がよい

コロナウィルスの影響もあり、都心から離れてリモートワークで仕事をする人が増えています。また、老後の隠居生活や子どもの健康を考え都会よりも田舎で生活したいという人も多いです。市街化調整区域は多くが田舎にあり、自然の多い生活環境で住みたいという人向けの土地と言えます。

税金が安い

都会と比べると毎年支払う固定資産税の金額はかなり安いです。場所によっては、ほとんどゼロというケースもあります。固定費を抑えたいという人には大きなメリットと言えます。

また、売却しやすい物件の条件としては、開発許可を取って物件が建てられている、区域指定を受けている、過去に開発許可を取ったことがあるといったケースです。他には、リフォームすれば現在建っている家が使える場合なども売却しやすいです。

売却するのが難しい物件とは？

基本的には売却が難しい市街化調整区域の物件ですが、農地、無許可の建物、開発許可が受けられないケースは売却しづらくなります。農地の場合は、引き継いでくれる農家を探す、農地転用して売却するなど手間がかかります。無許可の建物は、建物をそのまま利用するか、更地にしないと新たに新築や増改築ができません。開発許可が受けられない土地の場合は、何かに転用して利用するか、隣人に引き取ってもらうといった方法を検討するしかありません。いずれにしても売却は難しくなります。このような土地は金融機関の評価が出ないので融資を利用することが難しいのも売却が難しくなる要因です。

その他の売却・活用方法

不動産会社に依頼するのが最も現実的ですが、ネット社会になって他にもさまざまな方法で物件を売却することができるようになっています。その他の売却、活用方法についてご紹介します。

オークションで売る

「ヤフーオークション」などと同じように、不動産もオークションで売買することができます。まずは物件の最低入札価格を決定してスタートし、設定期間内に一番高い価格を入札した人が購入できます。

個人間売買をする

前述の通り、買手がつかない場合は隣人や親戚、知人に相談して買ってもらうというのもひとつの方法です。
最近では、「ジモティ」（インターネット上の無料広告掲示板）などに掲載し、個人で取引しているケースもあります。

売却せずに貸し出す

売却が難しいなら賃貸物件として貸し出す方法もあります。不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、自治体が作成している空家バンクや前述のジモティなどに掲載することで入居者募集が可能です。

駐車場、資材置き場、太陽光発電などに活用する

建物を建てることができないのであれば、駐車場や資材置き場として活用する方法もあります。広い土地であれば太陽光発電システムを設置するための場所として貸すといったことも可能です。

まとめ

この記事では市街化調整区域の定義や土地の売却法、売却時の注意点などについて解説しました。特殊な土地ではありますが、必ずしも売却や有効活用する方法がないわけではありません。適切に売却または活用できるよう、正確な情報をつかみましょう。