「所有権移転登記」とは、不動産の所有者が変更になった場合に行う手続きのことです。登記とは不動産に限らず、法人登記や商業登記、成年後見登記、船舶登記などの権利や義務を公に示す制度であり、登記所(法務局)がその事務を行っています。

このページでは、どのような場合に所有権移転登記が必要となるのか、登記の際に必要な書類、手続きを怠った場合に起こる問題などについて解説します。

所有権移転登記が必要なケース

所有権移転登記が必要になるケースはいくつかあります。それぞれの注意点を解説します。

不動産を売却する、または不動産を購入するとき

不動産を売買する場合、所有者が売主から買主に変わるため所有権移転登記が必要となります。

では、所有権移転登記のタイミングはいつになるのでしょうか？答えは、買主が売主に売買代金を全額支払い、売主が受領した時です。この時点で、所有権が売主から買主に移ります。これは不動産売買契約書にも記載されています。ただし、住宅ローンの借り入れなどで抵当権などの担保権が設定されている場合は、売主は所有権移転時までにローンを完済し、担保権を全て抹消する必要があります。

所有権移転登記の費用は、買主が支払うのが一般的です。売主が抵当権抹消登記、住所変更登記を行う必要がある場合、その費用は売主が負担します。

親などの死去で不動産を相続したとき

相続で不動産を取得した場合も、遺言書や遺産分割協議書に基づき所有権移転登記を行います。相続の場合、所有権移転登記を行わなくても、民法で定められた法定相続分については所有権を主張できることから、そのままにしてしまっているケースもあります。

しかし、相続に伴う所有権移転を先延ばしにしているうちに相続人が死亡してしまうと、再度相続が発生します。こうなると権利関係がとても複雑になり、いざ売却したいと思った時に売却できない事態になることもあるため、注意が必要です。複数人が所有権を持っている不動産を売却する場合は、全所有者から同意を得る必要があるためです。

親から不動産を贈与されたとき

生前贈与などで親から不動産を譲り受けた場合も、所有権移転登記が必要です。

贈与者(譲ってくれた人)が存命中なら大きなトラブルにはなりませんが、移転登記をしていない状態で贈与者が亡くなってしまうと、相続の発生でトラブルになる可能性があります。

例えば、贈与を受けた人に兄弟がいると、その兄弟にも相続の権利が発生します。贈与を受けた本人が不動産を売却しようとしても、親名義のままでは売却できません。名義を変えるには、相続人全員の同意が必要となるためです。相続トラブルを防ぐためにも、贈与を受けた場合は移転登記をしておいた方が良いでしょう。

離婚などで不動産を財産分与するとき

離婚の際には、結婚してから蓄えてきた貯金や購入した不動産など、二人で築いてきた資産は均等に分けるというのが基本的な考え方です。ただし、建物などは分けることができないので、話し合いでどちらが何を取るかを決めていきます。

財産分与の結果、夫名義で購入した不動産を妻がもらうことになった場合、所有権移転登記をしないと、妻はその不動産を売却することができません。また、夫が妻の知らないところで不動産を売却して、購入した第三者が移転登記を完了させてしまうと、妻は所有権を主張しても対抗することはできません。

離婚の原因は感情のもつれが大半です。相手方が誠実に対応してくれるとも限りません。自分自身の権利を守るためにも、離婚に伴う財産分与の際は、早めに移転登記をした方が良いでしょう。

所有権移転登記に必要な書類とは？

所有権移転登記の手続きには、用意しなければならない書類があります。すべてのケースに共通して必要なものと、ケースごとに必要なものがあります。

共通して必要な書類

• 委任状（司法書士に代理で手続きしてもらう場合）
• 運転免許証・マイナンバーカードなどの身分証明書
• 印鑑証明書・実印
• 対象不動産の登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産評価証明書
• 住民票

売買時に必要な書類

• 売買契約書

相続時に必要な書類

• 被相続人の戸籍謄本または被相続人の除籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 家系図
• 遺言書（公正証書遺言または自筆証書遺言）
• 遺産分割協議書
• 調停や審判での調書

贈与時に必要な書類

• 贈与契約書

離婚などによる財産分与時に必要な書類

• 離婚協議書
• 離婚日が記載された戸籍謄本
• 調停や審判での調書

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記には、登録免許税、司法書士に対する報酬（委任した場合）、必要書類を取得するための手数料がかかります。

登録免許税

●売買による所有権移転登記の場合

• 土地：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 2％（※1）
• 建物：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 2％（※2）

※1：2021（令和３）年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5％
※2：自己居住用、登記床面積50m²以上など一定の要件を備えた建物の場合は0.3％

●相続による所有権移転登記の場合

• 土地：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 0.4％
• 建物：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 0.4％

●贈与・財産分与による所有権移転登記の場合

• 土地：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 2％
• 建物：固定資産税評価額（当該年度の価格）× 2％

司法書士に対する報酬

5～10万円程度が相場とされています。

書類取得の手数料

印鑑証明書、住民票、戸籍謄本などは、1通300～750円です。
総額で3,000～5,000円程度かかると考えておけば良いでしょう。

所有権移転登記手続きの手順

所有権移転登記は、自分で行うことも、司法書士に代理で行ってもらうこともできます。ここでは、自分自身で手続きする場合の手順を紹介します。

【手順1】法務局の相談窓口で事前相談

各法務局には相談窓口が設置されています。まずは窓口に電話して必要書類の確認などを行い、法務局に出向いて相談する場合の日時などを確認しましょう。

【手順2】申請書のダウンロード・作成

申請書の様式と記載例は、法務局のサイトからダウンロードできるようになっています。「不動産登記の申請書様式について」をご確認ください。

【手順3】必要書類の作成・入手

印鑑証明書や住民票の写しなど、必要書類を入手します。自身で手配できないものは、代理で手配することになります。その場合、委任状を求められる場合があるので注意が必要です。

【手順4】申請書類を法務局に提出

各種申請書や印鑑証明書・住民票などが全て用意できたら、法務局に提出します。申請書類が受理されると審査がスタートします。修正点や書類の不足がある場合は連絡があるので、しっかりと対応しましょう。

【手順5】登記完了証と登記識別情報通知書の受取

登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。窓口で受け取る場合は、印鑑や身分証明書の提示を求められるので、事前に確認が必要です。
なお、申請時に返信封筒を同封しておけば、完了後に郵送してもらうことも可能です。

まとめ

不動産の所有者が変更になった場合は、所有権移転の手続きが必要です。書類を用意できれば、自分でも移転登記を行うことが可能です。自身の所有権を第三者に主張するには、登記が必須です。思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、必要書類をしっかりと確認し、速やかに手続きを行いましょう。

監修：齋藤祥文
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士