近所に気づかれずに不動産を売却する3つの方法。内緒で売りたい人へ
自宅を売却するにあたって、売却することをご近所に気付かれたくない人もいらっしゃると思います。
離婚や住宅ローンの滞納、ご近所トラブルなど、気づかれたくない理由はそれぞれですが、不動産会社に売却を依頼するとポータルサイトや不動産会社のHPや店頭などに掲載されるため、近所の方に気づかれてしまう恐れがあります。
どうしても近所に気づかれずに不動産を売却したいなら、個人間売買を行う、買取業者に直接買取してもらうといった方法のほうが気づかれない可能性は高いでしょう。この記事では、近所に気づかれずに不動産を売却する方法を詳しく解説していきます。
近所に気づかれずに自宅を売却する3つの方法
はじめに、売却に合わせて引っ越す予定で、引っ越し先が他県など遠方の場合、引っ越しさえしてしまえば近所の方々と今後会うことはほとんどありません。そのため、引っ越すまでの間なら我慢できるという方は、近所に気づかれることを気にしないほうが不動産を相場価格でスムーズに売るためには良いでしょう。
気づかれないように売却する場合、売却方法が制限され、売りづらい、安くなるといった可能性がありますので、通常通りに売却できるならしたほうが良いです。ただし、引っ越すまでの間に噂が立つことが我慢できない、売却後も賃貸として住み続けるなどの事情があれば話は別です。これからご説明する方法をご参考ください。
不動産を売却することは広告などでバレるからNG
今の住居を売却することが引っ越し前にバレるとしたら、それは広告がきっかけのことが多いです。
不動産会社に自宅の売却を依頼する場合は、媒介契約を結んで仲介をしてもらうのが一般的で、媒介契約を結ぶと不動産会社は、早く高値で売却するためにポータルサイトや自社ホームページ、店頭広告などを活用して販売活動を行います。
不動産のポータルサイトや自社ホームページは不動産の購入を考えている方しか見ませんので、ここがきっかけで気づかれる可能性は低いですが、ポータルサイトはネット広告を出していることが多く、近所の不動産情報が表示されたことがきっかけで気づかれる可能性は捨てきれません。
また、店頭広告は不動産会社の前を通れば目にする可能性があり、駅前など人通りの多い場所にある不動産会社だと気づかれる可能性は高くなるでしょう。不動産会社が通常の方法で不動産を売却しようとすれば、近所の方に気づかれるリスクはゼロにはならないのです。
近所にバレたくない場合は不動産会社に事前に相談
ネガティブな売却理由などで不動産を売却するから近所に気づかれたくない方は、周りに知られずに売却したいことを不動産会社にあらかじめ話しておきましょう。不動産会社に相談すれば、ご近所に気付かれずに売却する方法を提案してくれます。有効な手段には、一般媒介で契約する、個人間契約を行う、買取業者に直接買取してもらうといった3つの方法があります。
①Webサイトに掲載されないのでバレにくい一般媒介という方法
不動産会社と媒介契約をする際の契約方法の一つ、一般媒介なら近所に気づかれるリスクを大きく軽減できます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、専任媒介、専属専任媒介の場合は、契約後一定期間内に不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があり、レインズに物件が掲載されると不動産ポータルサイトに販売中の物件として掲載されますので、誰でもあなたの物件を見つけることができる状態になります。
一般媒介の場合は、レインズに登録する義務が不動産会社に生じません。売主が承諾すれば、レインズや不動産ポータルサイトに載ることはないでしょう。
※通常は一般媒介契約でもレインズやポータルサイトに掲載することが多いので、不動産会社に依頼する際にその旨は伝えないといけません。
近所に気づかれない、不動産を売却するという2つの目的を踏まえると、一般媒介には次のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
- 近所に気付かれない
- 複数社と契約できる
一般媒介では、不動産会社はポータルサイトや自社ホームページといった公な広告活動は行わないので近所に知られずに売却できます。
専任媒介、専属専任媒介では不動産会社1社としか契約できませんが、一般媒介であれば複数社と契約できます。
デメリット
- 売買に時間がかかる
ポータルサイトや自社ホームページ、レインズに掲載されないため、自分の物件を目にする方が限られてしまいます。来店した顧客や過去に問合せや内覧してくれた顧客くらいしか物件の案内が出来ず、中々買い手が現れない可能性があります。そのため、売却する物件の立地が良い、価格が安いなど、よほど魅力的な条件ではないかぎり、売却に時間がかかる可能性が高いです。
②個人間売買で親族や知人に売却する方法
不動産会社を通じて不特定多数の中から買主を探すのではなく、個人で買主を探し売却する方法です。
これなら売却の話を持ちかけられた人以外は売却が進んでいることを知りませんので、気づかれずに売却できる可能性が高いです。
この場合は、個人で買主を探すといっても全く関係のない方の中から探すのは難しいので、親族や知人、事情を話しても問題のない近所の方などから買主を探すことが多いです。
デメリットも多いので、購入を希望する人がいて、その人に金銭的な余裕がある場合のみ検討するのが良いかもしれません。
メリット
- 心理的な安心感
- 仲介手数料が不要
面識がある人が買主で他に売却の事実を知っている人はいないので、情報が漏れるリスクは低いですし、知り合いが買主なら安心して取引が進められるでしょう。また、不動産会社に頼まないので仲介手数料はかかりません。その分、価格を安くすれば個人間売買でも売却しやすくなるでしょう。
デメリット
- 売買契約書の作成が困難
- 当事者間トラブルが多い
- 購入者が住宅ローンを組めない
- 売却相手が限られる（探すのが困難）
不動産の売買は、売買契約書の作成などで専門的な知識が必要です。不動産の売買は口約束でも成立しますが、「言った」「言わない」といったトラブルにならないように売買契約書を作成します。
売買契約書には、引渡し、抵当権の抹消、契約不適合責任、ローンについての特約など重要なポイントがいくつもあり、個人で売買契約書を作成するのは手間暇がかかります。契約書に不備があったことが原因で買主とトラブルになってしまう可能性もあります。
契約書自体が問題ない場合でも、間に入ってくれる不動産会社いないので交渉ごとは全て自分で行う必要がありますし、交渉がまとまらず収拾がつかなくなる恐れもあります。また、金銭の支払いも個人間で行うことになりますが、買主から住宅ローンを利用したいと言われた場合、金融機関に売買契約書や重要事項説明書の提出が必要になります。
しかし、重要事項説明書の作成は、不動産会社の社員でも大変な作業で、宅地建物取引士の押印がない重要事項説明書では金融機関に住宅ローンを認めてもらえない可能性が高いです。つまり、個人間売買だと住宅ローンを組むのは現実的ではありません。融資を行う銀行もほとんどありません。その他、自分で買主を探しますので、買主を探す手間がかかりますし、買主の候補者も限られるでしょう。
全員に断られてしまい、個人間売買を諦めざるを得ないケースもあります。
基本的にあまり現実的ではないといえます。
③不動産会社に直接買い取ってもらう方法
不動産会社がポータルサイトや自社ホームページ、店頭に掲載して販売活動を行うことがきっかけでご近所に気づかれるとお伝えしていましたが、掲載されるのがあなたが引っ越しをした後なら、掲載されても問題ないのではないでしょうか？
不動産会社に仲介をお願いすると、買主を探すために引っ越す前から掲載されますが、不動産会社に直接買い取ってもらえば、掲載されるのはあなたが引っ越した後になる可能性が高いです。不動産会社が何社もあなたの自宅に来ると勘繰る近所の方もいるかもしれませんが、相談する不動産会社を最小限にする、時間帯を分散する、日にちを分けるなどの工夫をすれば気づかれるリスクは抑えられるでしょう。価格面でのデメリットを受け入れることができれば、採用しやすい売却方法です。
メリット
- 早く不動産を手放せる
- 早く現金化できる
- 契約不適合責任が免責になる
不動産会社に買い取ってもらえば、買主を探す必要がありませんので、仲介の場合よりも早く不動産を手放せるでしょう。買取の場合は、不動産会社の査定＝購入価格となるので、査定金額に納得さえすれば売買契約を締結してすぐに現金化することができます。特に、住宅ローン困ってすぐにお金が欲しい場合は買取りがおすすめです。
自宅を売却する場合、物件に契約書と異なる不具合があった場合に売主は一定期間修補する責任を負う「契約不適合責任」を売主が負うことが一般的ですが、不動産会社に買い取ってもらう場合は、契約不適合責任が免責にしてもらえる場合もあります。
中古物件の場合は、契約不適合責任が問われる給水管の故障やシロアリの被害が起こりやすいので、契約不適合責任が免責となるのは大きなメリットと言えます。
メリット
- 売却価格が安くなる
買取価格は、仲介で売却する場合の7割〜8割程度です。不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどしてリニューアルして転売するケースが多く、リニューアルして売却できる価格からリフォーム費用と利益を見込む必要があるのでどうしもて買取価格は安くなってしまいます。
まとめ
近所に気付かれずに売却する方法として一般媒介、個人間売買、不動産会社の買取をご紹介しました。
それぞれメリットとデメリットはありますが、個人間売買はトラブルも多いので一般媒介か不動産会社の買取が良いでしょう。
買取は、価格は安くなってしまいますが、近所に気付かれずに売却するということに関係なく利用されることがある売却手段でメリットも多いです。近所にバレないように不動産を売却したい方は、不動産会社に相談して事情を説明し、あなたにとって一番都合が良い案で売却を進めていきましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
