えっ、ここまで！？売主が責任を取らなきゃいけない「 引渡後のトラブル 」例
不動産の売買においては契約不適合責任があり、売却後も一定期間は対象不動産の種類、品質、数量などの不備に対して売主は責任を持つ必要があるのをご存知ですか？
これを知らずいたため、不動産を売却して引渡しが終わって安心したのも束の間、不動産会社から「建物や設備に不備があったので修理してほしい」と多額の費用の請求が来てトラブルなったケースも珍しくありません。
建物や設備、土地の広さなど、契約内容と異なる場合は、買主は売主に対して補修や不足分の引き渡しを請求することが可能で、請求に応えられない場合は、代金の減額、契約の解除、損害賠償の支払いへ発展することもあります。
今回は、不動産の「 引渡後のトラブル 」になってしまった事例と、未然に防ぐ対策方法についてご紹介します。
引渡後によくあるトラブル例
実際に売主が契約不適合責任を負うべきトラブルとしてはどういったケースがあるのでしょうか。
ここでは、契約不適合責任におけるトラブルとして具体的な例を紹介します。
付帯設備の故障
中古マンションや戸建のトラブルで多いのが付帯設備の故障です。
給湯器のお湯が出ない、水漏れ、ガスコンロの火が着かないといったケースがあります。
対象になる付帯設備は契約時の設備憑依書かれているもので、給湯器、キッチン、浴室、トイレ、洗面台、洗濯版、床暖房、インターフォンなどがあり、エアコンや電気も設備とする場合は売主の責任の対象となります。
一般的な契約では、設備の故障に関しては引渡し後1週間以内に発見されたものについては売主が修理をするといった内容になっていることが多いでしょう。
シロアリの被害
中古戸建の場合は、床下のシロアリ被害も多くあるトラブルのひとつです。
シロアリは、住宅の木材に巣を作るので柱などの主要構造に影響を与えます。
シロアリが発見された場合は、シロアリの駆除、ひどい場合は柱の補修工事などリフォームをしないといけないケースもあります。
給水管の故障による水漏れ
中古マンションや中古住宅で多いのが給水管の故障による水漏れです。
特に築年数が経っている物件は、配管の腐食が進んでいることが多く水漏れをしている可能性が高いので注意する必要があります。
水漏れが見つかった場合、売主は水漏れの補修をしないといけません。
マンションの場合は、対象となる給水管は宅内配管のみで、主管に関してはマンションの共用部になります。
雨漏り
雨漏りも、中古住宅で多いトラブルです。
屋根や天井裏の損傷や壁などのすき間のコーキングの傷み、増築工事の継ぎ目の不備などによって水漏れは発生します。
水漏れが発見された場合、売主は水漏れ改修工事を行う必要があります。
土壌汚染、埋設物が見つかる
土地に関するトラブルで多いのが、土壌汚染や埋設物が見つかるケースです。
土壌汚染の場合は、汚染されている土を取り除き、更に土を入れる必要があります。
埋設物の場合は、瓦や畳などのゴミから基礎杭や井戸など対応が難しいものまで様々です。
作業が大がかりになり、他のトラブルと比べると多額の費用が掛かるので特に気を付けたいトラブルと言えます。
土地の広さが違う
土地のトラブルでも大きな問題になるのが契約内容と土地の広さが違うケースです。
通常は土地の売却にあたっては測量士に測量をしてもらいますが、契約によっては測量しないケースもあります。
そのため、「実はもう一筆あった」、「実際に測量すると登記簿面積と大幅に違う」といった問題が起こることがあります。
その場合はもう一筆の土地を提供する、差額分のお金を返金するなどの対応が必要になり、買主へのマイナスが大きい場合は契約の解除や損害賠償をされるなど、おおごとになってしまう可能性が高くなります。
もし、引き渡し後に欠陥が見つかったら…
中古マンションや中古戸建を売却した場合、ご紹介したような欠陥が見つかった場合、売主が一定期間対応する責任があり、このような責任を「契約不適合責任」と言います。
以前は「瑕疵担保責任」と言われていましたが、2020年4月1日の民法改正によって、隠れた瑕疵だけでなく、品質、数量、契約内容についての責任として契約不適合責任に見直されました。
不動産の契約における契約不適合責任とは、売買契約の履行において、売主が買主に引き渡した不動産に対して種類・品質・数量が契約内容とあっていない場合に売主が買主に対して負うべき責任です。
法改正前は買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償請求」だけでしたが、改正後は、買主が請求できることが増えました。
法改正前よりも、売主に対してより強く責任を追及できるようになりましたので、「これくらいなら大丈夫だろう」と考えず、かならず対応するようにしましょう。
契約不適合責任がどのような法律なのかは、こちらの記事でも詳しくご紹介しています。
トラブルが起こらないようにするには…
不動産の引き渡し後のトラブルを防ぐために、売却前の準備はしっかり行うことが重要です。
ここからは具体的に、３つの準備をご紹介します。
分かっていることについては不動産会社にすべて伝える
不動産の売買契約を行う際には、物件状況等報告書と設備表を付属書類として添付するケースが多いです。
物件状況等報告書は土地や建物の状況について確認する書類で、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、改装、火災の有無、心理的瑕疵などについて状況を記載します。
設備表は、室内、室外にある設備と故障の有無について確認する書類です。
物件状況等報告書や設備表に書いている不備については、買主はその内容を了承して購入することになるので、きちんと伝えておけば売主は責任を負うことはありません。
そのため、分かっていることについては不動産会社にすべて伝えておくことが非常に重要になります。
ホームインスペクションを活用する
ホームインスペクションは、よく「住宅の健康診断」とも言われる、専門家に依頼して不動産の状況を確認してもらう建物調査のことです。
仲介業者は中古住宅の売却において、ホームインスペクションという手段があること、必要があれば斡旋できることを伝える義務があります。
ホームインスペクションでは、屋根の雨漏りや壁の亀裂、家の傾き、シロアリの被害など、目に見える範囲について調査します。
不具合が見つかったら修理ができますし、専門家が調査をした建物であるということをアピールすることもできますので、住宅の購入前や売却活動を始める前に不動産のコンディションを把握することによって、買主だけでなく売主も安心して取引を行なうことができます。
古民家のリノベーションブームなど、中古住宅に注目が集まっている近年は、ホームインスペクションを行なうのがスタンダードになりつつあります。
土地の場合は事前に測量を行う
土地売却の場合、実際の土地の広さが契約書と違うといったトラブルが起こることがあります。
実際にもう一筆あったのに気づかなかった場合や、売却後に測量を行って、差異があったら清算するとしていたが、測ってみたら想像以上に大きく差異があった場合などは、トラブルになりやすいケースです。
もう一筆の所有者も同じなら良いですが、違う場合は勝手に引渡しをするわけにはいきません。
そうなると代金の減額請求、契約破棄、損害賠償請求をされる可能性があります。
土地の広さについてのトラブルを避けるには、測量士に依頼して土地の測量を行うのが有効です。
測量すれば土地の広さの差異が発覚しても事前に契約内容を修正することができます。
測量の費用は、土地の広さにもよりますが、数十万円かかるのが一般的です。
そのため、費用が用意できない、出来れば測量を行いたくないという方もいるでしょう。
その場合、引渡し後に謄本の面積と実際の面積の差異があっても清算を行わないといった内容を契約に盛り込んでおくこともでリスクを回避する方法もあります。
ただし、その分売却価格が下がってしまうかもしれませんので、どうするのがよいかは不動産会社へ相談をしましょう。
中古物件の取り扱いを得意とする不動産会社を選ぼう
建物や設備の胡椒・不具合があると、不動産引き渡し後にトラブルになります。
付属設備のトラブルや雨漏り、シロアリの害、給水管の故障などがあれば、売主は修理を行うなど対応しないといけません。
万が一重大な欠陥が発覚した場合には、せっかく売却したのに多額の賠償金を支払うことになるなど、莫大な損害を出してしまうことになりかねません。
今回ご紹介したトラブル例や対策を参考に、トラブルを事前に防ぐための準備は怠らないようにしましょう。
特に中古住宅の場合はホームインスペクションを上手に活用することで、事前に修理を行うことができる、専門家が調査したことをアピールできますので、買主も安心して購入を検討で気、結果的にスムーズな売却活動に繋がります。
中古住宅の売買を得意としている不動産会社であれば、売却活動のオプションにホームインスペクションを扱っているところも多いはずです。
問い合わせや相談会などで、こういった事前準備のメニューがあるのか聞いてみるのも良いでしょう。
「この家はいくらくらいで売れるんだろう」
「他社の見積もりと比較したい」
「直接買い取りをしてほしい」
など、あなたのご希望をお聞かせください。
＞＞中古住宅売却に関するメールのご相談はこちらから
＞＞お急ぎの方はお電話（0120-118-621）へどうぞ
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
