ローンが残っていても大丈夫！？担保が付いている不動産を売却する方法
自宅を購入する際、ほとんどの人は住宅ローンを利用するのではないでしょうか。
金融機関は、住宅ローンという名目でお金を貸す代わりに自宅に抵当権を設定します。
不動産の場合、万が一、債務者が住宅ローンの返済が出来なくなったときに備えて不動産を担保にすることで、抵当権を実行されると、競売にかけられてしまいます。
不動産が担保になっている状態ですので、これを解消しないと売却することはできません。
しかし、住宅ローンを払い終わらないと売却ができないとなると、住み替えなどの時に困ってしまいますよね。
そこで今回は、家が担保になっている状態で売却する方法について紹介します。
担保（抵当権）とは？
金融機関がお金を貸す方法として、カードローンのような担保を取らない無担保ローンと住宅ローンのように担保を取る有担保ローンがあります。
金融機関が担保を取るローンを実行する代わりに、不動産を担保として設定する権利のことを抵当権と言います。
抵当権を設定しておけば、万が一債務者が返済できなくなった場合に差押えや競売ができます。
住宅ローンの返済をきちんとしていれば抵当権が実行されることはありません。
不動産を売却する場合は、住宅ローンを完済してこの抵当権を外す＝抹消して売却するのが一般的です。
抵当権が付いているかどうかは住宅ローンの契約書や謄本で確認
不動産の所有者が売却依頼する場合は抵当権が付いているかどうかを把握できていると思いますが、家族や親族から売却依頼があった場合は抵当権が付いているかどうかの確認が必要です。
抵当権が付いているかどうかは、住宅ローンの契約書や謄本で確認ができます。
後から抵当権があることがわかると大変なので、本人以外から相談を受けた場合は必ず抵当権の有無を確認しましょう。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権に似た言葉で根抵当権というのがあります。
不動産や預金などを担保として借りるのは抵当権と同じですが、根抵当権の場合は極度額を設定し、契約期間内であれば極度額の範囲内で何度でも借入や返済が可能です。
借りたら後は返すだけの住宅ローンの場合は抵当権になりますが、商売などをしていて何度も借入れと返済をするような場合はその都度契約するのが面倒なので根抵当権を設定します。
担保が付いていても売却ができる？
抵当権が付いている不動産を売却するには住宅ローンを完済する必要があります。
しかし、自宅を購入して時間が経っていない場合は残債が多く、自己資金で完済するのは難しいでしょう。
自己資金で返済するほかに、家を売却したお金を使って住宅ローンを完済することで抵当権が付いたまま不動産を売却することが可能です。
まだ完済していないのに売って良いの？と思うかもしれませんが、中古住宅の場合、抵当権が付いたまま売却するのは一般的です。
ここからは、具体的に売却する方法についてご紹介します。
方法１．手持ちの資金でローンを返済する
抵当権が付いた不動産を売却するなら、売却前に手持ちの資金で住宅ローンを完済しておくのが一番確実な方法です。
不動産の売却を進める前にローンが完済されているなら、売却額がローンの残債を下回ってしまうため売ることができないといったトラブルも避けることができます。
ただし、住宅ローンを完済すると抵当権の抹消登記をするのですが、完済されたからといって自動的に抵当権が抹消されるわけではありませんので注意をしてください。
住宅ローンを完済したら、金融機関から抹消のための書類をもらって司法書士に依頼するなどして登記を行う必要があります。
実際に売却を進める際は、登記と並行して売買契約をすることは可能です。
その場合は、引渡しまでに抵当権の抹消登記を済ませるようにしましょう。
方法２．売却して得たお金で返済する
自宅を購入してから期間が経っている、自己資金が豊富であるという人は、抵当権を抹消してから不動産を売却することができますが、通常はそこまで資金があるケースは多くありません。
そのため、一般的には売却して得たお金で住宅ローンの返済に充てて売却します。
抵当権が付いたままの不動産を売却するには、住宅ローンの残債よりも物件価格の方が高いことが条件になります。
不動産の売却価格が住宅ローンの残債より低い場合、そのまま売却はできないので任意売却などの検討が必要になります。
実際に売却を進めてから不動産価格が住宅ローンよりも低いことが発覚すると問題ですので、事前に一括査定などで売却する不動産の価値を把握しておくことが重要です。
方法３．任意売却を行う
不動産の売却価格が住宅ローンの残債に満たない場合は、抵当権が抹消できないので不動産を売却することができませんが、任意売却なら売却ができます。
任意売却は、金融機関の同意を得た上で抵当権が付いている不動産を売却する方法です。
住宅ローンの滞納が3か月以上続くと不動産が差し押さえられて競売に掛けられてしまいます。
競売になると市場価格の3割程度、少ない場合は半額以下というケースもあり、返済に充てられる金額も少なくなってしまいますが、任意売却であれば、通常の売却と同じ方法で不動産を売却できるので、競売と比べて高い価格で売却が可能です。
通常の売却と違うのは、金融機関の同意がいる、売却価格の決定権は金融機関にあるという点です。
任意売却と競売の違い
任意売却は金融機関の同意が必要ですが、それ以外は通常の売却と同じで、不動産会社や専門家のサポートを受けながら自分で売却を進めていきます。
対して競売は、裁判所の主導で強制的に進められるので、自分の意思を反映することが出来ないのが任意売却との大きな違いです。
競売情報はネットなどで世間に公示されるので、近所の人に物件が競売にかかっていることが知られてしまう可能もあります。
競売となってしまうと再出発も難しくメリットはないので、住宅ローンの支払いが難しく支払いが滞ってしまいそうな場合は任意売却を速やかに検討しましょう。
任意売却については、「ローンの支払いが難しくなってしまったら…覚えておきたい「任意売却」の基本」の記事でも詳しくご紹介しています。
任意売却には専門知識が必要なので不動産会社選びは慎重に
任意売却は通常の不動産と同じ方法で売却は可能ですが、金融機関の同意が必要など専門的な知識が必要なので任意売却の取り扱い実績がない不動産会社では対応が難しいです。
何も考えずに不動産会社に連絡をすると逆に手間取ってしまう可能性があります。
そのため、任意売却の経験や実績が豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。
任意売却をする場合は、任意売却の取扱がある不動産会社かどうかを調べた上で慎重に選びましょう。
担保が付いている状態で売却を検討している場合は、事前の準備が大切
いかがでしたか。
担保がついている不動産を売却する場合、住宅ローンの返済がどのような見込みになるかで選択するべき方法が変わってきます。
自己資金で返済可能か？売却した時のお金で返済が可能か？これらを見極めるためには、あとどれくらいローンが残っているのか、売却しようとしている不動産の価格相場はどれくらいなのかなど、事前に確認することもたくさんあります。「後からローンの返済が見込めないので、売却ができない！」ということにならないように、担保がついている不動産の売却を検討し始めたら、まず不動産会社へ相談をしましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
