土地は、所有しているだけでも固定資産税や維持費などが発生するため、活用方法に悩んでいる方も多いでしょう。そこで今回は、100坪程度の広さの土地に限定して、価格相場や固定資産税、活用方法、うまく活用するための注意点について解説します。

100坪の大きさと間取りのイメージ

100坪といえば、どのようなイメージを持たれているでしょうか。1坪はおよそ3.3㎡であるため、100坪は約330㎡ということになります。畳で換算すると、畳の大きさは不動産公正取引協議会によって1畳＝1.62㎡と定められているため、およそ2畳で1坪、畳200枚分が100坪です。分かりやすいイメージとしては、バレーボールのコート2面分、25mプール（6レーン）約1つ分が大体同じ広さです。
では、実際の一戸建てだとどのような間取りになるでしょうか。

平屋

一般的な平屋の延べ床面積は、30〜40坪です。100坪であれば、リビング・ダイニングが広めの3LDK、4LDK＋バルコニー付きなども可能です。階段のスペースが不要で、掃除、洗濯など家事がしやすく、生活動線がシンプルです。

二階建て

建ぺい率が50%の場合、1階の建築面積の上限は50坪程度になります。一般的な広さを考慮すると、6～7LDK程度の家を建てることができます。イメージとしては、1階にリビング、ダイニング、キッチン、トイレ、2階には、子ども部屋など、2～4部屋ほど作ることが可能です。

土地100坪の価格や固定資産税はどのくらい？

では、100坪の土地の価格や固定資産税はどのくらいなのでしょうか。

土地100坪の価格は？

2021年に国土交通省が発表したデータによると、東京都公示地価の平均値は、1坪あたり374万5,567円となっています。これを元に東京都公示地価の平均値を100坪で表すと、3億7,400万円ということになります。ちなみに、最も地価が高い地域は中央区で、2,674万3,907円/坪です。
同様に、その他の都道府県の公示地価平均値を100坪で表すと、北海道2,310万円、宮城県4,700万円、愛知県6,880万円、大阪府1億万480万円、福岡県5,960万円などとなっています。
（参考：公示地価マップ「日本全国の公示地価」https://tochi.biz/）

土地100坪の固定資産税とその計算方法

固定資産税は「固定資産税評価額」で決まります。固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に記載されています。固定資産税評価額は、毎年1月1日に発表される公示地価価格の約70%となっています。また、地域によっては都市計画税がかかることも。税率は、市区町村によって異なることがあります。
固定資産税および都市計画税の計算方法は次の通りです。

• 固定資産税額＝土地の課税標準額×1.4％
• 都市計画税＝土地の課税評価額×0.3%

例えば、公示地価価格が1坪あたり10万円の土地では、100坪の場合、課税評価額は10万円×100＝1,000万円の70％となり、700万円です。したがって、固定資産税は700万円×1.4%＝9万8,000円となります。都市計画税は、700万円×0.3%＝2万1,000円です。

土地100坪の活用方法

次に、土地の活用方法について考えていきましょう。100坪ともなればさまざまな活用方法が考えられます。ただそのまま所有しているだけだと、固定資産税がかかるため、活用して収益化したいところです。具体的な活用方法を紹介します。

アパート・マンション経営

アパート・マンションを建てて、物件のオーナーになるという活用方法です。満室になれば、毎月コンスタントに家賃収入を得ることができます。
ただし、駅から遠い、入居者のトラブルなどの理由で空室が増えれば、建物の維持・管理のランニングコストもかかるため、赤字になる可能性もあります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅であれば、賃貸している部分の収入で自宅のローン返済が可能になります。また、自宅部分は、住宅ローン控除が適用されます。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸は、広さが十分で条件面もよく、ファミリー層が住むケースが多いです。また、入居期間も長いので空室リスクを抑えられます。アパートやマンションと比べ、物件管理の手間がかからないのも特徴です。

高齢者・介護施設

日本は超高齢化社会に突入しているので、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設の需要が高まっています。といっても施設を運用するのではなく、事業者に土地を貸し出し、運営を企業に任せるという方法です。

太陽光発電

太陽光発電は一度設置すると、ランニングコストがかかりません。その性格上、都会よりは広い土地のある郊外向けの活用方法です。交通の便が良くなくても問題ありません。自治体によっては援助しているところもありますが、パネルの破損や光の反射による問題が起こるなどのリスクもあります。

駐車場経営

駐車場経営は、大きく「管理委託方式」と「一括借上方式」に分けられます。100坪の土地であれば、20～25台程度の自動車を駐車することができます。
平面駐車場の場合は、初期費用を抑えられます。駐車場が不足している地域では、安定した収益が期待できるでしょう。

コインランドリー経営

コインランドリーは、ある程度の初期費用が発生しますが、人件費がかからないのが特徴です。
ただし、ランニングコストとして水道光熱費がかかります。

土地100坪をうまく活用するための注意点

土地活用についてのさまざまな方法があることはお分かりいただけたと思いますが、すぐに土地活用に移る前に、注意点をチェックしておきましょう。これらを理解していないと、法律違反になる恐れがあります。

建ぺい率の制限と容積率の制限

100坪という大きな土地は、都市計画法ならびに建築基準法による「建ぺい率」と「容積率」の制限に注意が必要です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。建築面積は、建物を真上から見た面積（水平投影面積）です。住宅地としての建ぺい率の上限は、一般的に60%です。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指します。延べ床面積とは、各階の床面積を合計したものです。住宅地としての容積率の上限は、一般的に150〜200%です。

用途地域の制限

100坪の土地があっても、すぐにどんな方法でも活用できるという訳ではありません。土地には「用途地域」という用途の制限があります。具体的には、都市計画法に基づき、建築できる建物の種類や用途が制限された地域のことです。対象は「市街化区域」「非線引き区域」「準都市計画区域」です。大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。

住居系

低層住居の環境を保護するための「第一種低層住居専用地域」、同じく中高層住宅の環境を保護するための「第一種中高層住居専用地域」、住居の環境を保護するための「第一種住居地域」、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居の環境を保護するための「田園住居地域」など、いくつかに分類されます。

商業系

主に商業等の業務の利便を増進するために定められた「商業地域」と、近隣の住宅地の住民に対して、日用品などの供給を行うことを目的として商業などの利便を増進するために定められた「近隣商業地域」があります。

工業系

条件に応じて「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」の3つに分けられますが、いずれも工業の利便を促進するために定められた地域です。

100坪の土地なら活用方はさまざま

今回は、土地100坪の大きさ、間取りのイメージや価格相場・固定資産税、活用方法・注意点を解説しました。100坪もあると、上記のようにさまざまな土地活用方法があります。建ぺい率や容積率の制限、用途地域の制限など、法令上の制限を正しく理解し、有効的に活用しましょう。