土地の処分でもっとも一般的な方法といえば、やはり売却です。ここでは、土地を売却する方法や準備、実際に売却するまでの流れなど、知っておきたい基本的な項目を解説します。

どのような状態で売却するか

土地の売却方法にはいくつか種類があり、どのような状態で売るか、その土地によって適した売却方法は異なります。自分が持っている土地に合った売却方法はどれか、思い浮かべながら読んでみてください。

更地の土地をそのまま売却する

更地状態の土地は最も価値が高く、早期に売却できることが多いです。更地が好まれる理由は、簡単に言えば、そのまま利用できるから。次に紹介する古家があるケースのように、取り壊しや土地を造成する必要がありません。これを行うには多額の費用がかかるため、更地であればそれがない分売却価格を高く設定できるという利点もあります。

古家がある土地を更地にして売却する

古家がある土地の場合、古家を取り壊し、更地の状態にして売却する方法もあります。上述の通り、土地は更地状態が最も価値が高く、売却までのスピードが早くなるめ、古家を取り壊すという方法です。時間と費用はかかりますが、更地にすることで価値が上がるだけでなく、売主・買主のどちらが解体費用を出すかといった引き渡し条件の交渉の手間も省けます。木造の小さい家など解体が容易な場合や、面倒な交渉なしで早く売却してしまいたい方にはおすすめです。

古家がある状態のままで売却する

実際の取引ではこの方法が最も多いようです。古家がどう考えても使い物にならないときは、解体して売リに出すしかありません。しかし、人によっては住むことができそうな家なら、中古物件として売却できる可能性もあります。土地だけが最終目的の買い手だけでなく、建物の使用を目的とした人にも売却できるため、購入検討者層が広がります。
買い手が土地の取得のみを目的としている場合、古家の解体費を売主と買主でどう分けるのかなどの交渉が発生しますが、そのまま売却できれば取引は非常にスムーズです。古家があれば固定資産税の軽減税率が適用になるため、更地にする場合と比較して税金が低いというメリットもあります。

実際に売却するまでの流れ

土地を売却する前に、全体の流れをつかんでおくと、実際の売却活動がスムーズにいきます。各作業を自分が行う場面をイメージしながら、順を追って見ていきましょう。

売却に必要な書類をそろえる

まず、売却に必要な書類を準備します。土地の売却は確認事項が多いため、必要な書類も複数あります。主な書類は次の通りです。

• 身分証明書（運転免許証やパスポートなど）
• 実印、印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利証、登記識別情報
• 登記簿謄本
• 地積測量図
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書

書類が多い分、準備するのに時間がかかります。すべてそろっている方が不動産会社への査定依頼もスムーズに進みます。事前に用意できるものは欠かさずそろえておきましょう。

隣地境界線を決める（確定測量）

土地の確定測量をしていない場合には、確定測量をして隣地境界線を明確に決める必要があります。これをしていないと、買い手、つまり後の土地所有者と隣人との間でトラブルが発生する原因となります。売却前には必ず測量士に依頼して確定測量を行い、確定測量図を作成してください。

不動産会社の査定を受ける

売却するときには、ほとんどの場合、不動産仲介の会社に媒介の依頼をします。仲介会社を選定するときは複数の会社に査定依頼を出します。その中から、査定の評価が高い会社や対応が良い会社を選び、仲介会社を決めましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社が売主に代わって土地を売却するために結ぶ契約です。媒介契約には、一般媒介契約、専任契約、専属専任契約があります。

買い手が見つかったら売買契約を結ぶ

条件に合う買い手が見つかれば、売買契約を結びます。契約書の作成や契約の立ち会い等、契約関係の作業は仲介会社がすべてサポートしてくれます。

代金決済・引き渡し

売主の引き渡し準備と買主の支払い準備、どちらも整うと、土地の引き渡しと売買代金の決済をします。ここで所有権が移転するかたちとなり、売却完了となります。代金の支払いがローンの場合は、審査期間があるため時間がかかります。

売却価格以外にかかる諸経費

売却活動は、ただ売買代金だけの取引で終わる訳ではありません。売却に伴う作業の費用や税金があるため、それらのコストもかかります。「こんなにかかるのか」と驚かなくていいように、どんな種類があるのか、またどれくらいかかるのかを事前に知っておきましょう。

解体費

古家を更地にして売却する場合には、建物の解体費用がかかります。解体費用は、建物の大きさや構造によってさまざまですが、木造であれば概ね一坪あたり5万円前後が相場です。

土地造成費

古家を解体した後に、地盤がゆるい、埋設物があるなど何か問題が発覚すれば、地盤改良や除去作業などの造成費用もかかります。買主が負担するのであれば問題はありませんが、売主負担になる場合もあるため、あらかじめ頭に入れておきましょう。

測量費

確定測量をした場合に測量士に支払う料金です。

仲介手数料

不動産仲介会社に媒介を依頼する場合には、仲介手数料を支払う必要があります。物件価格によって異なりますが、上限は物件価格の3％と決められています。

印紙税

土地を売却する場合、売買契約書に収入印紙を貼る必要があります。売買金額によって必要な印紙代は異なります。

登録免許税

登録免許税は、所有権の移転登記をする際にかかる税金です。売主、買主が連帯して納付義務を負うことになっているので、買主との話し合いによって負担額を決定します。

譲渡所得税

土地を売却して売却益を得ると譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、土地を売却した翌年にその他の税金と一緒に確定申告します。この譲渡所得税は、特別控除を受けられる場合もあります。

売却するときの注意点

売却において必ず覚えておくべき注意点がいくつかあります。ここでは売却前と後でとくに重要な点をそれぞれ一つずつ紹介します。後からトラブルが起こらないように、しっかりチェックしておきましょう。

売却前に契約不適合責任について確認する

契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載がない不備や問題が見つかったときに、売主が負う責任のことです。契約書に明示していなかった不備が見つかった場合、買主は売主に対して修復や売買代金の減額などを要求できます。事前に物件調査を必ず行い、契約書の内容についてしっかり確認しておきましょう。

売却後は所有権の名義を買主に変更する

土地を売却して所有権が買主に移転したら、必ず所有権の移転登記を行い、名義を変更しましょう。意外と知られていませんが、日本では法律上、所有権を主張するのに登記は必須条件ではありません。しかし、万が一所有権の登記を済ませていないと、のちのち所有権を巡って問題になった際に、所有者が法的に所有権を主張することができなくなってしまいます。相続が発生したときもトラブルになりやすいので、売却後は必ず所有権を移転しておきましょう。

売却前にできるだけ学んでおく

一般の人にとって、不動産の取引は日常的に経験するものではありません。にもかかわらず、非常に高額な取引となるため、知識不足や不注意が高額の損失を招いてしまうことがあります。そうならないためには、事前の学習が不可欠です。これから初めて土地を売却しようと考えている方は、しっかり準備して、トラブルなく売却できるようにしましょう。